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国有资产盘活进入“深水区” 探索公租房特许谋划项目

2023-10-25 10:10

国有资产盘活是目今优化国有资产结构、增进地方经济生长的主要内容。

内容泉源 | 中国谋划网

今年以来，多地城投公司通过获取特许谋划权的方法来盘活资产，改善收入报表。与此同时，克日，重庆市住房和城乡建设委员会宣布特许谋划采购项目，项目内容均为公租房住宅。对此，有不少行业人士以为，该营业可以有用盘活国有资产，同时可以有用改善城投收入报表。

多位业内人士在接受《中国谋划报》记者采访时体现，国有资产盘活是目今优化国有资产结构、增进地方经济生长的主要内容，也是构建新生长名堂、推动经济高质量生长、提高国资国企效能提升的要害。探索公租房特许谋划营业，势必对推动地方政府和城投平台盘活资产起到起劲作用。

盘活资产改善报表

重庆市住房和城乡建设委员会作为采购人，5个项目采购通告均为公租房住宅部分特许谋划项目。据采购通告统计，5个项目共涉及117453套可租赁住房，至少可盘活92亿元。

关于公租房特许谋划项目，有业内人士以为，陪同着土地收入镌汰，城投平台营业转型势在必行。不过，业内普遍以为，城投平台现在的转型还没有抵达完全市场化的水平，依然需要政府给予一定的政策支持，而转让特许谋划权就是一项主要行动，一方面可以有用盘活城投资产，另一方面也可以有用改善收入报表，使得城投能够实现谋划上的良性循环，继而实现保城投、保债务的目的。

在重庆市六届人大常委会第四次聚会第一次全体聚会上，重庆市财务局局长姜国杰就2023年市级预算调解情形向大会做报告。姜国杰说，在一样平常公共预算方面，本级收入调解主要是，通过公租房住宅项目特许谋划，盘活存量资产资源，国有资源（资产）有偿使用收入预计增添90亿元。

值得注重的是，并非重庆一地探索通过公租房特许谋划来盘活资产。今年，天津市也提出，探索房地产生长新模式，用足用好住房租赁政策，收购优质项目，盘活存量闲置资产，扩大包管性租赁住房和长租房供应，知足种种群体租赁住房需求。一直完善住房包管系统，通过特许谋划等方法，探索公租房运营治理新模式。

记者注重到，今年以来，多地政府通过宣布特许谋划权招标等信息来实现地方城投公司国有资产盘活。江西一家城投公司认真人告诉记者，特许谋划权样式多重，好比采矿权、砂石开采、特种商业、广告传媒、新旧能源、智慧停车、数字基站、公墓运营、都会物业、交通收费、污水处置惩罚、垃圾场、水电燃气、充电桩等，都可以选择交给城投公司，通过谋划实现营收。该认真人以为，“上述营业受到区域导向影响，可是公租房营业则有所差别，险些各地均有该营业，地方政府可以探索通过特许谋划的方法，一方面让地方政府能够获得资金，对财务起到一定的增补作用，另一方面，可以拓展城投公司的新领域和新营业，增进城投公司实现转型升级。”

在该认真人看来，地方政府和城投公司均需要转换生长思绪，不要拘泥于古板土地营业。“现在许多城投公司均保存差别水平的盈利能力偏弱的情形，这与自身营业的优良有很大的关系。好比此次重庆宣布通告，起源估算可以盘活92亿元的资产。而像我们公司现在从事的停车特许谋划，也在逐步培育稳固的现金流，由于特许谋划项目普遍保存刚需的特点，即拿到项目之后就可以提供现金流，是难堪的‘现金奶牛’营业，关于城投强化盈利能力是有很大资助的。”

现代咨询集团董事长丁伯康以为，城投平台应该一直探索，推进存量资产盘活使用。“将国企平台作为资源整合盘活的载体与纽带，搭建社会资源与地方政府的相助平台，将国有资产资源效益充分验展。详细有以下几种常见思绪：关于单体规模较小且疏散、功效定位重复的资产举行整合刷新，提升规�；壑�；团结经济金融政策热门及社会生长热门，将存量资产举行包装策划，如都会更新、EOD、墟落振兴、数字工业等；在存量资产原有功效基础上，举行‘功效+’刷新，探索公共资源有偿权益类产品的可融资性；施展两类公司作用，实现‘产权、所有权、谋划权’中分设谋划，充分使用社会资源价值。”

欠债驱动到权益投入

国家“十四五”妄想纲要提出，国有资产盘活是目今优化国有资产结构、增进地方经济生长的主要内容。

东部地区一位城投公司认真人告诉记者，“一直优化国有资产盘活方法，着实就是城投公司从行政化到市场化转型的历程。好比特许谋划项目，着实就是一种市场化行为，城投通过果真招标的形式实现营业增收，是从欠债驱动到权益投入的转化，也是城投从管资产到管资源的转化。同时，要把有限的谋划性国有资产和资源，从事业单位和政府部分剥离出来，交给国有企业去谋划和治理，提高国有资产的设置效率和运营治理效率。”

面临目今的经济情形，多地城投公司提出稳字领先的生长目的。上述东部地区城投公司认真人以为，稳字领先首先是稳营业、稳增添和稳投资。“转让公租房特许谋划权收回的资金后，可用于新增投资建设项目，同时吸引民营企业的加入，以推动重点项目建设和重点区域生长。”

在丁伯康看来，做好盘活资产的基础事情，即摸清家底。该项事情需由地方主要向导统筹，以国企平台战略性重组为切入口，围绕资产整合与盘活，周全清查梳理地方国有资产资源，建设存量资产动态台账。同时，分门别类明确资产属性，如凭证谋划性及准谋划性的“有形资产”，包括工程项目资产、商业/工业不动产、闲置土地资产、市政配套设施等以及“无形资产”，包括特许谋划权、权益类资产、数据资产中分类，并分阶段有序推进，抓大放小，成熟一批，操作一批。

别的，地方政府主导，加大整合和盘活的力度，为国企平台公司刷新生长赋能。国有资产的盘活离不开政府主导与相关局委部分派合。一方面，需要完善相关领域价钱调解机制及资产运营/使用的生意结算机制；另一方面，需要为地方国企赋能，起劲开展对外相助，充分验展社会资源、专业运营商的专业优势。

记者注重到，公租房除了通过特许谋划的方法实现资产盘活之外，还可以通过刊行REITs的方法在金融方面有所突破。早在2021年，北京曾刊行天下首单公共租赁住房类REITs产品，专项妄想为公租房资产开展私募REITs，融资所涉及的各个环节包括资产估值、资产转让、税务处置惩罚等。业内普遍以为，为公租房资产正当合规开展私募REITs融资举行了有益探索，对公租房公募REITs的推出起到了主要指导作用。

而在前不久，河南省豫资包管房治理运营有限公司2023年度第一期资产支持票据（类REITs）在中国银行间市场正式刊行，该项目为生意商协会公租房类REITs、河南省首单公租房类REITs。豫资包管房相关认真人体现，项目落地后将进一步富厚河南省规模内包管房资产证券化产品类型，有利于提升河南省包管性租赁住房运营治理水平和效劳质量，为河南省内租赁住房资产开展公募REITs做出了进一步探索。

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